Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in München nach Stadtteil finden Sie hier:

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Grundstückspreise München 2018

Die Preise für Wohnbaugrundstücke befinden sich auf Höchstniveau. Die hohen Grundstückspreise sorgen dafür, dass in München die Grundstücke länger am Markt verbleiben und auch Preisreduzierungen vorgenommen werden müssen, um eine Transaktion abzuschließen. 

 

Die Grundstücke in München gelten in Bezug auf das aktuelle Preisniveau als überkauft, sodass ein sog. Spekulationsaufschlag bereits von Kaufinteressenten einkalkuliert werden muss. Mit weiteren Preisanstiegen in den kommenden Jahren ist unserer Ansicht nach nicht mehr zu rechnen.

Selbst leichte Preisrückgänge bei den Grundstückspreisen sehen wir als realistisch an. Es bleibt abzuwarten, in welcher Höhe hier Preisabschläge sich abzeichnen werden.

Grundstückspreise München 2017

Die Preise für Wohnbaugrundstücke befinden sich weiterhin auf sehr hohem Niveau. Das geringe Angebot an Grundstücken in München sorgt dafür, dass die Preise weiterhin auf aktuellem Niveau stagnieren. Ein weiterer Preisanstieg ist von Seiten unserer Experten aber nur noch in sehr geringem Maße zu verzeichnen, da die Kaufkraft nicht unbegrenzt ist.

 

Die Grundstücke in München gelten in Bezug auf das aktuelle Preisniveau als überkauft, sodass ein sog. Spekulationsaufschlag in zweistelliger Prozentsatzhöhe bereits von Kaufinteressenten einkalkuliert werden muss.

 

Bei den aktuellen Kaufpreisen ist es für private Käufer kaum noch möglich ein Grundstück zu erwerben, da auch die Banken einer weiteren Kaufpreissteigerung skeptisch gegenüberblicken.

Die Preise von Wohnbaugrundstücken sind im Durchschnitt rund 15 % gestiegen. Dabei hat sich bei den Einfamilienhausgrundstücken in durchschnittlichen und guten Wohnlagen eine mittlere Preissteigerung von rund 14 % herausgestellt. Die Preise von Geschosswohnungs-baugrundstücken lagen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 19 % über den Vorjahreswerten. In guten zentralen Wohnlagen lagen die Preise sogar durchschnittlich 35 % über dem Vorjahreswerten.

Grundstückspreise München 2016

Zuerst widmen wir uns dem Angebotsmarkt für Grundstücke. Die Vertragszahlen von unbebauten Grundstücken sind im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Der Geldumsatz sank dementsprechend insgesamt unter das Niveau vom ersten Halbjahr 2015. Auf dem Markt der unbebauten Wohngrundstücke wurde ein deutlicher Rückgang der Anzahl der Kaufverträge festgestellt. In diesem Marktsegment kam es im Vergleich zum Vorjahr zu 19 Prozent weniger Grundstückskäufen. Der Geldumsatz sank hier um 15 Prozent. Die rückläufige Anzahl der Grundstücksverkäufe ist bei den unbebauten Wohngrundstücken jedoch nicht auf die fehlende Nachfrage  zurückzuführen. Vielmehr sind diese einer Preissteigerungen und einem unverändert hohen Nachfrageüberhang auf dem Grundstücksmarkt geschuldet.

Zur Preisentwicklung von unbebauten Wohngrundstücken kann zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussage getroffen werden, da die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering ist. Zudem sind die wertbeeinflussenden Faktoren (Lagemerkmale, Art und Umfang der Bebauung usw.) der bisher ausgewerteten Grundstückskäufe nicht ausreichend homogen, um daraus konkrete Steigerungsraten ableiten zu können.

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) wurde, wie bei unbebauten Wohnbaugrundstücken im ersten Halbjahr 2016 ein Rückgang der Grundstücksverkäufe um 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert. Trotz dieses Umstandes entwickelte sich der Geldumsatz positiv und stieg um vier Prozent.

Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau zeichnet sich der Trend des Rückgangs der verbrieften Grundstücksverkäufe weiter ab. Die Anzahl der Grundstücksverträge im ersten Halbjahr 2016 ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 26 Grundstückskaufverträge (im Vorjahreszeitraum 42) übermittelt. Darunter sechs Grundstücke für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Geld- und Flächenumsätze sanken deutlich unter das Niveau des Vorjahreszeitraumes.

Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen wurden im ersten Halbjahr 2016 auch sieben Prozent weniger Vertragsabschlüsse als im Vorjahreszeitraum gemeldet. Der Geldumsatz ist jedoch trotz rückläufiger Vertragszahlen gestiegen.

Grundstückspreise München 2014/2015

Zuerst widmen wir uns dem Angebotsmarkt für Grundstücke. Im Zeitraum von Mitte 2014 bis Mitte 2015 wurden insgesamt 806 Verkaufsangebote für Grundstücke in München registriert. Davon entfielen fast zwei Drittel der Angebote auf Einfamilienhausgrundstücke. In diesem Segment zeigten sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 1.700€. Bei Grundstücken zur Bebauung mit Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich etwa 1.500€. Im Geschosswohnungsbau, also bei Mehrfamilienhausgrundstücken wurden durchschnittlich 1.900€ verlangt.

Laut Statistiken des Gutachterausschuss München wurden in 2014 insgesamt 838 Grundstücke verkauft. Ein beachtlicher Anteil von etwa 80 % entfallen hierbei auf Grundstücke zur Wohnbebauung. Im Vergleich zu 2013 gingen die Verkäufe um etwa 7% zurück und bewegten sich nun wieder in etwa auf dem Niveau des Jahres 2012.

Auf dem Teilmarkt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (bebaute Grundstücke) lag die Vertragsanzahl in 2015 ca. 9% über dem Vorjahresniveau. Der Geldumsatz ist um 10% gestiegen.

Auch bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der Kaufverträge um 7% gestiegen und es wurde eine positive Geldumsatzentwicklung von 20% festgestellt.

 

Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau bei unvermindert hoher Nachfrage auf allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegen. Die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund 12% höher. Bei den Einfamilienhausgrundstücken lag der Preisanstieg in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei rund 13%. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau stiegen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel um rund 8%.

Grundstückspreise München 2013

in München zeigt seit einigen Jahren deutliche Anzeichen einer zunehmenden Anspannung, die sich in steigenden Grundstückspreisen widerspiegelt. Aus den Verkäufen aller ausgewerteten unbebauten Wohnbaugrundstücke durch den Gutachterausschuss München war für 2013 ein mittlerer Preisanstieg von 13 Prozent zu erkennen. Auf dem Markt für Geschosswohnungsbau und dem individuellen Wohnbau wurden in mittleren und einfachen Lagen vereinzelt deutlich höhere Grundstückspreise erzielt, als dies für diese Lage üblich gewesen wäre. Viele Bauträgerunternehmen suchen händeringend nach geeigneten Grundstücken und gehen inzwischen dazu über, Grundstücke zu einem überhöhten Preis anzukaufen, um diese als Reservegrundstücke zu kaufen und eine weitere Steigerung der Preise abzuwarten.

Da in guten und sehr guten Lagen kaum Grundstücke auf den Markt kommen, werden vermehrt Grundstücke in einfachen und mittleren Lagen gekauft, um die weiter laufenden Betriebskosten im Unternehmen zu kompensieren. Dies hat zur Folge, dass die Marktsituation für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäsuern in durchschnittlicher Lage inzwischen fast genauso angespannt ist, wie die Situation in guten und sehr guten Wohnlagen. Angesichts immer weniger verfügbarer Grundstücksflächen steigt die Nachfrage nach den verbliebenen Grundstücken. In durchschnittlichen Lagen kostet der Quadratmeter Grund für ein Einfamilienhaus zwischen 910 Euro und 1.340 Euro. In stadtnahen Lagen werden für ein Einfamilienhaus sogar bis zu 2.130 Euro je m² ausgeben. Die Preise für Grundstücke im Geschosswohnungsbau liegen je nach Lage zwischen 910 Euro und 3.140 Euro/qm.

So funktioniert die Grundstückswertermittlung ...

Grundstückswertermittlung

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten genutzt.

Für jedes Verkehrswertgutachten wird auch der Grundstückswert benötigt. Unter dem Grundstückswert, auch Bodenwert genannt, ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks zu verstehen. Es handelt sich um den Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre. Bei der Grundstückswertermittlung bleiben demnach wesentliche Bestandteile wie vorhandene bauliche Anlagen unberücksichtigt. Der jeweilige Grundstückswert ist von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst.

Hierzu zählen unter anderem:

  • Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks

  • Grundbuchstand und -belastungen

  • Topographie und Bodenverhältnisse

  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit

  • Erschließungsstand

  • Denkmalschutz

  • Altlasten

Grundstückswertermittlung gemäß ImmowertV

Gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung). Die ImmowertV ist zum 30. Juni 2010 in Kraft getreten und hat die bis dahin geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Laut § 8 ImmowertV hat die Grundstückswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren inklusive des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder mit mehreren dieser Verfahren zu erfolgen.

Vorrangig sollte jedoch das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Grundstückswertes herangezogen werden. Bei diesem Verfahren wird aus einer Vielzahl von Vergleichspreisen ein Vergleichswert abgeleitet. Als Grundlage der Vergleichspreise dienen die Kaufpreise derjenigen Grundstücke, die ähnliche Grundstücksmerkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück. Sollten sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt ändern oder einzelne Grundstücksmerkmale abweichen, sind diese Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten oder Indexreihen entsprechend zu berücksichtigen.

Grundstückswertermittlung anhand von Bodenrichtwerten

Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe von geeigneten Bodenrichtwerten ermittelt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück. Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen.

Grundstücksmarktbericht

Der Grundstücksmarktbericht ist eine wichtige Quelle für die Bewertung von Immobilien. Er wird jährlich erhoben und gibt Auskunft über die Preisentwicklungen des Grundstückmarkts.

Der Grundstücksmarktbericht wird jährlich von den regionalen Gutachterausschüssen und dem Oberen Gutachterausschuss der einzelnen Bundesländer erhoben. Auf Grundlage der registrierten Kaufverträge für Grundstücke ermitteln die Gutachterausschüsse statistische Daten, die die Entwicklungen des Grundstücksmarkts und der Grundstücksteilmärkte veranschaulichen. Die Erhebung der Preisentwicklungen und des Preisniveaus sowie der Umsätze und bereichsspezifischer Einzelergebnisse soll den Grundstücksmarkt für die Teilnehmer transparent gestalten.

Zielgruppe der Grundstücksmarktberichte sind neben den Bewertungssachverständigen gleichermaßen die Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie Wissenschaft und Forschung, die auf Informationen über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Die Grundstücksmarktberichte sind in der Regel als gedrucktes oder Download-Exemplar gegen Zahlung einer Gebühr bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der einzelnen Bundesländer erhältlich.