Marktbericht München

Ökonomische Rahmenbedingungen

In Deutschland und in Europa zählt München zu den boomenden Wirtschaftsmetropolen und bevorzugten Wohnstandorten. Der Arbeitsmarkt zeigt sich sehr dynamisch mit stetig steigenden Erwerbstätigenzahlen und der seit Jahren niedrigsten Arbeitslosenquote aller deutschen Großstädte. Mehr als 80 % der Beschäftigten sind – bei steigender Tendenz – dem Dienstleistungssektor zuzuordnen. Die Zahl der Erwerbstätigen soll laut aktueller Prognosen bis zum Jahr 2030 um mehr als 150.000 ansteigen.


Das starke Wachstum der Wirtschaft und der Bevölkerung fordert seitens der Stadt und der Unternehmen vor allem die Intensivierung des Wohnungsbaus. Fehlender Wohnraum insgesamt, vor allem aber bezahlbare Wohnungen, verhindern den Verbleib bzw. den Zuzug von Haushalten mit mittlerem oder geringerem Einkommen. Der Fachkräftemangel könnte sich damit noch verstärken und die hohen Lebenshaltungskosten sind für die Region langfristig als Standortrisiken anzuführen.


Derzeit leben 1,5 Millionen Einwohner in München. Mit ihrer hohen Wirtschaftsleistung und Dynamik ist Deutschlands drittgrößte Stadt eines der wichtigsten Kraftzentren Europas. Die hohe Lebensqualität und die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen machen die bayerische Landeshauptstadt zu einem begehrten Lebens- und Arbeitsort. Prognosen gehen daher von einem weiteren Bevölkerungswachstum auf über 1,7 Millionen Menschen bis 2030 aus. Zu den bereits bestehenden etwas über eine Million sozialversicherungspflichtig Beschäftigten kommen jährlich etwa 30.000 neue Arbeitsplätze hinzu.


Region München

Die acht Umlandkreise verzeichnen ebenfalls ein ungebrochenes Wachstum. In der Region werden seit drei Jahren jährlich etwa 16.000 neue Einwohner registriert (Einwohnerstand 2015: 1,39 Mio.). In Zukunft wird die Zuwanderung unvermindert anhalten. Amtliche Prognosen gehen von rund 1,57 Mio. Einwohnern bis zum Jahr 2034 aus, ein Plus von rund 180.000 Menschen (+ 12 %).Das größere Wohnungsangebot und in Teilen niedrigere Miet- und Kaufpreisniveau im Umland sind die ausschlaggebenden Wohnstandortvorteile.


Wohnungsmarkt in München

Der Wohnraum in der Landeshauptstadt ist knapp und der Bedarf an neuem Wohnraum ist hoch. Aus diesem Grund betreibt die Landeshauptstadt München mehr als jede andere deutsche Stadt eine aktive Wohnungspolitik, um den Wohnungsbestand zu schützen und den Neubau, insbesondere im Bereich geförderter Wohnungen, weiter anzukurbeln. Ein wesentlicher Beitrag für die Wohnraumschaffung in München wird 2016 mit der Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms „Wohnen in München VI“ geleistet. Die turnusgemäße Fortschreibung nach fünf Jahren macht das große Engagement der Stadt bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum deutlich. Erste Erfolge, die sich in der Erhöhung der Baufertigstellungszahlen oder der Stabilisierung des geförderten Wohnungsbaus zeigen, rechtfertigen den hohen finanziellen Umfang des Programms. Im Vergleich zum Vorjahr konnten die Zahlen zur Baurechtschaffung fast verdoppelt werden. Insgesamt wurden im Jahr 2015 planungsrechtliche Voraussetzungen für die Errichtung von knapp 8.000 Wohneinheiten mit fast 600.000 m² Geschossfläche geschaffen. In den nächsten Jahren sollen über 8.500 Wohnungen auf Flächen in Freiham, der Messestadt Riem, im Domagkpark sowie im Prinz-Eugen-Park entstehen.


Kennzeichen des Wohnungsmarktes

Der Boom am Wohnungsmarkt hält unvermindert an. In allen Segmenten treibt der wachsende Wohnungsengpass bei anhaltend hoher Nachfrage die Wohnungspreise und -mieten in der teuersten deutschen Stadt weiter nach oben. Nach wie vor reicht der Neubau bei weitem nicht aus, um mit dem Wachstum Schritt zu halten. Die steigende Anzahl von Klein-Haushalten und höhere m²-Zahlen pro Kopf verschärfen die Situation. Die anhaltende Niedrigzinsphase und fehlende attraktive Kapitalanlagemöglichkeiten sind weitere maßgebliche Treiber für die starke Wohnraumnachfrage. Es wurde in den vergangenen Jahren viel zu wenig neu gebaut. Die Stadt signalisiert mit der Erhöhung der Zielzahl auf 8.500 Wohneinheiten / WE im Jahr den dringlichen Bedarf. Der Neubau zieht zwar an, die rund 6.000 neu gebauten WE in 2015 liegen jedoch weit unterhalb der Zielzahl. Baurecht wurde im vergangenen Jahr für knapp 8.000 WE geschaffen (u. a. Quartier in Freiham) und deutet die weitere Belebung an. Eine leichte Verschiebung hin zum Mietwohnungsbau ist zu beobachten.

Im ersten Halbjahr 2016 klettern die Miet- und Kaufpreise weiter. Sie summieren sich, je nach Segment, in den vergangenen sechs Jahren auf Anstiege zwischen 28 bis 70 % (in den10 Jahren davor bestand insgesamt eine hohe Preisstabilität). Ausweicheffekte tragen maßgeblich dazu bei, dass weniger bevorzugte Lagen und Objekte eine starke Aufwertung mit stark steigenden Preisen erfahren. Im gehobenen Segment, wo ein großes Angebot vorhanden ist, zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Die Kaufpreise steigen seit Jahren deutlich stärker als die Mieten und Verbraucherpreise, weshalb die Renditen inzwischen auf einem riskant niedrigen Niveau liegen.


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