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Bodenwertbestimmung / -ermittlung (WEG)

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So funktioniert die Bodenwertbestimmung
Bodenwertermittlung / Bodenwertbestimmung

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Unter dem Bodenwert versteht man den Wert eines unbebauten Grundstücks. Steht auf einem Grundstück bereits ein Gebäude, so wird bei der Wertermittlung des Bodenwerts unterstellt, dass das Grundstück frei wäre. Man spricht daher auch vom “reinen Bodenwert”. Der Bodenwert spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung von Immobilien und beim Haus- oder Grundstücksverkauf.

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Um den Bodenwert eines Grundstücks zu bestimmen werden häufig Bodenrichtwerte als Referenzwerte herangezogen. Bei einem Bodenrichtwert handelt es sich um einen von einem örtlichen Gutachterausschuss mindestens alle 2 Jahre ermittelten und veröffentlichten Wert. Grundlage der Wertermittlung ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.

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Bei der Bestimmung der Bodenrichtwerte definiert der Ausschuss zunächst bestimmte “Richtwertgrundstücke”, aus denen dann wiederum der Wert der übrigen Grundstücke anhand von Umrechnungstabellen abgeleitet wird.

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Doch Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur ein rechnerischer Wert. Die Gutachterausschüsse weisen selbst darauf hin, dass der tatsächliche Bodenwert stark von dem rechnerischen Bodenrichtwert abweichen kann.

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Hierzu zählen unter anderem:

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  • Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks

  • Grundbuchstand und -belastungen

  • Topographie und Bodenverhältnisse

  • Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit

  • Erschließungsstand

  • Denkmalschutz

  • Altlasten

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Bodenwert gemäß BewG / Bodenwert gemäß ImmowertV

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Nach der steuerrechtlichen Vorschrift des § 179 BewG richtet sich der Bodenwert nach der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwerten. Dabei ist gemäß § 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Bodenwert ohne bauliche Anlagen im Vergleichsverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Bestandteil des Bodenwerts dürfen ausnahmsweise vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB) sein (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV).

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Der Bodenwert ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche.

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Der Bodenwert erhöht sich bei zunehmender Grundstücksfläche und/oder gestiegenem Bodenrichtwert.

Bodenwertermittlung anhand von Bodenrichtwerten

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Ist eine Grundstückswertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe von geeigneten Bodenrichtwerten ermittelt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück. Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die Bodenrichtwerte für Münchener Grundstücke werden alle zwei Jahre durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt München erstellt. Bodenrichtwerte sind für die Besteuerung von Grund und Boden bedeutend, beispielsweise bei Erbschafts- und Schenkungssteuer. Darüber hinaus bilden die Bodenrichtwerte die Grundlage für Gutachten zu Verkehrswerten von Immobilien. Für München wird deutlich, dass der Immobilienmarkt sehr stark in Bewegung ist. Die hohe Nachfrage nach Immobilien führt zu deutlichen Wertsteigerungen bei den Bodenrichtwerten. So gibt der letzte Bericht des Gutachterausschusses im Mittel eine Steigerung der Bodenrichtwerte von etwa 25 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Bericht an.

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Grundstückspreise München

Die Grundstückspreise, sowie deren Entwicklung finden Sie auf unter der Rubrik "Grundstückspreise" oder direkt hier:

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